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买了宅基地后遇到拆迁,卖方以“宅基地不能买卖”为由收回宅基地

2020-11-05 14:59:55

       农村宅基地是农村村民最基本的生活保障,可是在发展中村民因为各种原因买卖农村宅基地。而这些买卖的宅基地在遭遇宅基地拆迁时便出现各种纠纷,卖方以宅基地不可买卖为由想要收回宅基地,而买方以签订买卖合同为由要求征收方安置,征收方则会在宅基地权属纠纷解决后与之签订安置补偿协议。那么今天就来说说,卖出去的宅基地还能不能要回来,买来的宅基地可不可以被安置?

  

  首先,宅基地是否可以买卖?

  宅基地所有权属农村集体经济组织所有,其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。也就是农民对宅基地享有占有、使用的权利,可以在宅基地上建设房屋,房屋所有权归村民个人所有。因为房屋与土地不可分割,所以一般是地随房走或者房随地走。村民可以买卖自己的房屋,而且出卖自己的住宅后,不可以再次申请宅基地。

  相关法律法规:

  《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。

  《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。

  《物权法》规定,宅基地使用权人可以占有和使用土地,有权利该宅基地土地上的房屋以及附属设施进行使用和转让的权利,宅基地不属于农户个人的财产,是村集体经济组织的,是不能进行买卖的。

  从以上几条规定中均可得知,宅基地是不能买卖的。

  其次,已经卖出去的宅基地,合同是否有效?

  根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》第二条规定,此类合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外。第三条规定,涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则为:第一,要尊重历史,照顾现实;第二,要注重判决的法律效果和社会效果;第三,要综合权衡买卖双方

  《最高人民法院关于印发<第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要>的通知》的规定,在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

  在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

  根据以上内容,如果是在非试点地区,农民将宅基地卖给非本集体经济组织成员的,其协议很可能就是无效的。而如果是试点地区,在满足买卖条件的情况下,其买卖合同有效。

  最后,需要满足什么条件

  1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;

  2、转让人与受让人同为本村村民;

  3、受让人无宅基地,符合宅基地申请条件;

  4、宅基地使用权不能单独转让,须与住房一并转让。

  综上所述,宅基地是否可以买卖,需要分情况而定。对于集体经济组织内部成员,一般是可以转让买卖的,而对于集体组织外部成员,想购买农村宅基地则是不允许的或者说风险非常大的。而已经买卖了宅基地,此时遇到拆迁的,买房是否可以要回要结合多方面因素考虑,除了法律法规,还要综合考虑历史遗留、双方利益等问题。所以如果在拆迁之前,自己的宅基地有任何权属纠纷,都要先解决权属纠纷,之后才能按照征收流程或者安置补偿。

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